Les vrais chiffres du marché réunionnais

Le marché immobilier de la Réunion au 2ème semestre 2024

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2024 par les 122 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement précises sur le marché immobilier insulaire.

Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux.

Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce 2ème semestre :

Ce second semestre s’inscrit dans la continuité du début de l’année : le volume des ventes s’est maintenu à un bon niveau depuis la nette reprise enregistrée au mois de Février. Ce second semestre a été légèrement moins dynamique mais a tout de même clôturé l’année à l’indice 147, ce qui constitue une belle performance pour un mois de Décembre.

Le téléphone sonne moins, mas il sonne mieux !

La demande a connu une évolution moins favorable : atone tout au long du 1^er semestre, celle-ci avait brutalement augmenté au cours du mois de Juin, laissant augurer un second semestre en nette croissance. Las, cette embellie a été aussi brutale que brève : l’ensemble du second semestre s’est écoulé avec une demande fléchissant nettement sous l’indice de référence au fil des mois pour s’achever sur un second plus bas historique absolu au mois de Décembre (niveau d’indice 63) ! Nonobstant, le pragmatisme nous oblige à convenir que ce facteur de la demande, s’il est important dans le fonctionnement du marché, reste secondaire au regard du volume des ventes si celui-ci est positif…

Cette rupture entre l’évolution quantitative de la demande et le volume des ventes effectivement enregistré peut être analysée comme suit : la période de bulle immobilière (Mai 2020 – Août 2022) née à la fin de la crise sanitaire et décuplée par le niveau historiquement bas des taux d’intérêt a provoqué l’irruption d’un rêve frénétique d’achat immobilier qui s’est traduit par une explosion de la demande exprimée. Or, les taux d’intérêt bas, même s’ils permettent d’en adoucir les mensualités, ne suffisent pas à effacer le montant à acquitter le jour de l’acquisition, d’autant moins que les prix ont clairement évolué à la hausse. De fait, un grand nombre d’acheteurs s’est révélé incapable de mener leur projet à terme. A contrario, la demande exprimée au cours de l’année 2024 ne relève pas du domaine onirique : la forte augmentation des taux d’intérêt – en l’absence de baisse des prix – a provoqué une hausse sensible des coûts réels d’acquisition (Cf tableaux en infra) qui a éliminé les rêveurs, les impécunieux et les acheteurs velléitaires : le volume de la demande a naturellement fondu, mais sa structure est beaucoup plus solide. En résumé, le téléphone sonne moins, mais il sonne mieux !

L’offre repart à la baisse…

Parallèlement à ces évolutions contradictoires entre la demande et le volume des ventes, le niveau de l’offre de biens a interrompu sa lente remontée initiée en Septembre 2022 pour, après avoir atteint un plus haut tout relatif en Août 2024 (niveau d’indice 70) redescendre progressivement au fil des mois. L’année s’est achevé sur un niveau d’indice de 66, perdant une grande partie du gain enregistré au cours de 1^er semestre.

L’Observatoire précise enfin que les délais de vente se sont accrus de près d’une semaine et s’établissent dorénavant à 21,27 semaines (délai entre la signature du mandat de vente et la signature du compromis de vente, hors période de réitération). Parallèlement, la proportion de ventes négociées s’est maintenue aux environs de 72 %. Ce taux ne dépassait pas 57 % au premier semestre 2023, soit une hausse de près de 15 points en dix-huit mois ! Cette évolution montre  la très forte dichotomie entre les souhaits des propriétaires vendeurs qui ont tendance à rester figés sur le niveau de prix de la période des « taux-cadeaux » et le pouvoir/vouloir d’achat des acquéreurs qui sont, eux, confrontés à une réalité bien moins confortable. Une baisse des prix semble indispensable pour rendre au marché une plus grande fluidité….

Rappel des fondamentaux du marché : comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : c’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement, qu’il soit situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, surtout pas public, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tentées par le vendeur au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agrééespar l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

Il s’agit d’une expertise très précieuse dans le contexte actuel où le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seul organisme d’analyse de votre marché en temps réel.

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location.

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Pourquoi 7 propriétaires sur 10 se trompent sur la valeur de leur bien ?

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à plus de 72 % au 2ème semestre 2024. Ce niveau élevé illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché longtemps en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs. 
Nonobstant un déséquilibre, moindre mais persistant, entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce premier semestre, 7 propriétaires sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse pour trouver acquéreur.
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation éventuelle), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps.

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 122 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours du 2ème semestre 2024 à la Réunion a été livrée à ces 122 professionnels agréés dès le 14 Février : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise et vous aider à décrypter le fameux Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (IMMI) !

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Analyse du marché immobilier locatif du 2ème semestre 2024

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été particulièrement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf a repris des couleurs depuis 2019 avec l’ouverture de programmes significatifs sur l’ensemble du territoire insulaire. Ce rebond est notable mais très insuffisant au regard de la demande…

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du 2^ème semestre 2024, qui s’inscrit dans le cadre d’une augmentation globale des loyers (tant au M² qu’en valeur absolue) et d’une diminution concomitante des délais de relocation, marques d’un marché en forte tension…

- La durée de commercialisation moyenne est de 3,67 semaines, très homogène sur l’ensemble du territoire, les extrêmes allant de 3,12 à 3,88 semaines.

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés et hors biens meublés - s’étend de 13,72 à 15,75 euros/M² pour les appartements, et de 9,94 euros à 14,68 euros/M² pour les maisons, la région Ouest étant la plus onéreuse.

Rappelons que l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® analyse les transactions effectivement conclues selon la triple segmentation suivante :

►  120 micros-marchés géographiques distincts.

►  Deux différents types de biens immobiliers : Appartements et maisons.

►  Trois gammes de prestations répondant à des critères objectifs.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 122 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location.

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