L'immobilier des îles du soleil

Réunion, Maurice, Madagascar, Guadeloupe, Saint-Martin, Saint-Barth

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Sainte-Suzanne (97441)

Villa - 7 pièces - Terrain 555 m²

416 000 €

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Terrain 600 m²

151 000 €

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Terrain 285 m²

107 910 €

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Terrain 332 m²

163 000 €

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Maison - 6 pièces - Terrain 603 m²

1 236 000 €

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Sainte-Clotilde (97490)

Maison - 4 pièces - Terrain 521 m²

275 000 €

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Sainte-Suzanne (97441)

Maison - 8 pièces - Terrain 983 m²

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Saint-Pierre (97410)

Terrain - 4 pièces 602 m²

600 000 €

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La Montagne (97417)

T7 - 7 pièces - Terrain 2820 m²

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Saint-Louis (97450)

Terrain 260.64 m²

117 000 €

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Saint-Benoît (97470)

Maison - 5 pièces - Terrain 650 m²

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Saint-Denis (97400)

Appartement - 4 pièces

724 335 €

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Saint-Pierre (97410)

Terrain 430 m²

179 000 €

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Tampon (97430)

Maison - 5 pièces - Terrain 310 m²

150 000 €

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Saint-Gilles les Bains (97434)

Maison - 6 pièces - Terrain 626 m²

1 100 000 €

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Saint-Denis (97400)

Appartement - 4 pièces - Terrain 2837 m²

386 650 €

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Tampon (97430)

Villa - 4 pièces - Terrain 710 m²

220 000 €

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Saint-André (97440)

Maison - 8 pièces - Terrain 746 m²

267 500 €

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Sainte-Clotilde (97490)

Maison - 5 pièces - Terrain 322 m²

470 000 €

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La Possession (97419)

Maison - 7 pièces - Terrain 506 m²

490 000 €

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Sainte-Clotilde (97490)

F5 - 5 pièces - Terrain 1355 m²

495 000 €

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Saint-Denis (97400)

Appartement - 4 pièces

148 500 €

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Appartement - 1 pièce

97 980 €

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Villa - 5 pièces - Terrain 580 m²

370 000 €

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Cilaos (97413)

Terrain 747 m²

131 000 €

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Maison - 4 pièces - Terrain 303 m²

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Maison - 7 pièces - Terrain 485 m²

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Terrain 510 m²

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Appartement - 2 pièces

328 600 €

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Sainte-Suzanne (97441)

maison/villa - 4 pièces - Terrain 614 m²

192 600 €

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Sainte-Clotilde (97490)

Appartement - 4 pièces

195 000 €

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Villa - 5 pièces - Terrain 400 m²

567 000 €

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Terrain - 3 pièces 626 m²

145 000 €

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Saint-Pierre (97410)

Maison - 4 pièces - Terrain 380 m²

453 000 €

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Maison - 4 pièces - Terrain 592 m²

318 000 €

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Appartement - 2 pièces

272 000 €

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Mi-pente de l'Ouest (97411)

Terrain 261 m²

170 000 €

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Sainte-Suzanne (97441)

Maison - 7 pièces - Terrain 487 m²

680 000 €

Les vrais chiffres du marché réunionnais

Le marché immobilier de la Réunion au 2ème semestre 2024

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2024 par les 122 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement précises sur le marché immobilier insulaire.

Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux.

Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce 2ème semestre :

Ce second semestre s’inscrit dans la continuité du début de l’année : le volume des ventes s’est maintenu à un bon niveau depuis la nette reprise enregistrée au mois de Février. Ce second semestre a été légèrement moins dynamique mais a tout de même clôturé l’année à l’indice 147, ce qui constitue une belle performance pour un mois de Décembre.

Le téléphone sonne moins, mas il sonne mieux !

La demande a connu une évolution moins favorable : atone tout au long du 1er semestre, celle-ci avait brutalement augmenté au cours du mois de Juin, laissant augurer un second semestre en nette croissance. Las, cette embellie a été aussi brutale que brève : l’ensemble du second semestre s’est écoulé avec une demande fléchissant nettement sous l’indice de référence au fil des mois pour s’achever sur un second plus bas historique absolu au mois de Décembre (niveau d’indice 63) ! Nonobstant, le pragmatisme nous oblige à convenir que ce facteur de la demande, s’il est important dans le fonctionnement du marché, reste secondaire au regard du volume des ventes si celui-ci est positif…

Cette rupture entre l’évolution quantitative de la demande et le volume des ventes effectivement enregistré peut être analysée comme suit : la période de bulle immobilière (Mai 2020 – Août 2022) née à la fin de la crise sanitaire et décuplée par le niveau historiquement bas des taux d’intérêt a provoqué l’irruption d’un rêve frénétique d’achat immobilier qui s’est traduit par une explosion de la demande exprimée. Or, les taux d’intérêt bas, même s’ils permettent d’en adoucir les mensualités, ne suffisent pas à effacer le montant à acquitter le jour de l’acquisition, d’autant moins que les prix ont clairement évolué à la hausse. De fait, un grand nombre d’acheteurs s’est révélé incapable de mener leur projet à terme. A contrario, la demande exprimée au cours de l’année 2024 ne relève pas du domaine onirique : la forte augmentation des taux d’intérêt – en l’absence de baisse des prix – a provoqué une hausse sensible des coûts réels d’acquisition (Cf tableaux en infra) qui a éliminé les rêveurs, les impécunieux et les acheteurs velléitaires : le volume de la demande a naturellement fondu, mais sa structure est beaucoup plus solide. En résumé, le téléphone sonne moins, mais il sonne mieux !

Incidence de la hausse des taux sur le capital empruntable
 Taux d'intérêt hors assurance Capital empruntable sur 20 ans pour 1500
euros de remboursement mensuel
Capital empruntable sur 20 ans pour 2000
euros de remboursement mensuel
Capital empruntable sur 20 ans pour 2500
euros de remboursement mensuel
1%
(Janvier 2022)
326 100 euros 434 800 euros 543 500 euros
3% 270 300 euros 360 400 euros 450 500 euros
3,65%
(Juillet 2025)
255 102 euros
340 136 euros
425 170 euros
Incidence de la hausse des taux sur la mensualité
 Taux d'intérêt hors assurance Mensualité pour 100 KE
empruntés sur 20 ans
Mensualité pour 200 KE
empruntés sur 20 ans
Mensualité pour 300 KE
empruntés sur 20 ans
1%
(Janvier 2023)
460 euros 920 euros 1 380 euros
3% 555 euros 1 110 euros 1 665 euros
3,65%
(Juillet 2025)
588 euros
1 176 euros
1 764 euros

L’offre repart à la baisse…

Parallèlement à ces évolutions contradictoires entre la demande et le volume des ventes, le niveau de l’offre de biens a interrompu sa lente remontée initiée en Septembre 2022 pour, après avoir atteint un plus haut tout relatif en Août 2024 (niveau d’indice 70) redescendre progressivement au fil des mois. L’année s’est achevé sur un niveau d’indice de 66, perdant une grande partie du gain enregistré au cours de 1er semestre.

L’Observatoire précise enfin que les délais de vente se sont accrus de près d’une semaine et s’établissent dorénavant à 21,27 semaines (délai entre la signature du mandat de vente et la signature du compromis de vente, hors période de réitération). Parallèlement, la proportion de ventes négociées s’est maintenue aux environs de 72 %. Ce taux ne dépassait pas 57 % au premier semestre 2023, soit une hausse de près de 15 points en dix-huit mois ! Cette évolution montre  la très forte dichotomie entre les souhaits des propriétaires vendeurs qui ont tendance à rester figés sur le niveau de prix de la période des « taux-cadeaux » et le pouvoir/vouloir d’achat des acquéreurs qui sont, eux, confrontés à une réalité bien moins confortable. Une baisse des prix semble indispensable pour rendre au marché une plus grande fluidité….

Rappel des fondamentaux du marché : comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : c’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement, qu’il soit situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, surtout pas public, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. 
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tentées par le vendeur au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agrééespar l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

Il s’agit d’une expertise très précieuse dans le contexte actuel où le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seul organisme d’analyse de votre marché en temps réel.

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location.

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Pourquoi 7 propriétaires sur 10 se trompent sur la valeur de leur bien ?

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à plus de 72 % au 2ème semestre 2024. Ce niveau élevé illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché longtemps en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs
Nonobstant un déséquilibre, moindre mais persistant, entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce premier semestre, 7 propriétaires sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse pour trouver acquéreur.
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation éventuelle), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps.

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 122 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours du 2ème semestre 2024 à la Réunion a été livrée à ces 122 professionnels agréés dès le 14 Février : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise et vous aider à décrypter le fameux Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (IMMI) !

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ANALYSE DU MARCHE REUNIONNAIS - 2ème SEMESTRE 2024
  Réunion Région
Est
Région
Nord
Région
Ouest
Région
Sud
Prix moyen
Net Vendeur
228 196
euros
170 707
euros

184 052
euros
329 836
euros
211 890
euros

Délai de vente moyen 21,27
semaines
29,73
semaines

20,62
semaines

17,98
semaines

22,09
semaines

Proportion de ventes
négociées à la baisse
71,89 %
76,92 %
71,90 %
71,54 %
71,16 %
Ces données sont une synthèse des travaux de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais.
Contactez une agence agréée pour bénéficier d'informations exclusives sur votre micro-marché.
Source Observatoire de l’Immobilier® - www.obsimmo.fr - Reproduction partielle ou totale strictement interdite
ANALYSE DU MARCHE REUNIONNAIS - 2ème SEMESTRE 2024
  APPARTEMENTS MAISONS TERRAINS
Prix moyen net
vendeur
148 880 euros (+) 308 817 euros (=) 239 314 euros (+)
Proportion de ventes
négociées
69,80 % (+) 76,92 % (=) 58,82 % (-)
Délai moyen de 
vente
19,44 semaines (+) 21,15 semaines (+) 30,61 semaines (=)
Parts de marché 46,23 % (-) 44,15 % (+) 9,62 % (-)
Ventes < 101 KE 36,73 % 2,56 % 15,69 %
101 KE < Ventes < 151 KE 26,12 % 13,25 % 37,25 %
151 KE < Ventes < 201 KE 15,92 % 15,38 % 19,61 %
201 KE < Ventes < 300 KE 13,06 % 27,35 % 11,76 %
Ventes > 300 KE 8,16 % 41,45 % 15,69 %
Ces données sont une synthèse des travaux de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais.
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Analyse du marché immobilier locatif du 2ème semestre 2024

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.  

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été particulièrement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf a repris des couleurs depuis 2019 avec l’ouverture de programmes significatifs sur l’ensemble du territoire insulaire. Ce rebond est notable mais très insuffisant au regard de la demande…

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du 2ème semestre 2024, qui s’inscrit dans le cadre d’une augmentation globale des loyers (tant au M² qu’en valeur absolue) et d’une diminution concomitante des délais de relocation, marques d’un marché en forte tension…

- La durée de commercialisation moyenne est de 3,67 semaines, très homogène sur l’ensemble du territoire, les extrêmes allant de 3,12 à 3,88 semaines.

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés et hors biens meublés - s’étend de 13,72 à 15,75 euros/M² pour les appartements, et de 9,94 euros à 14,68 euros/M² pour les maisons, la région Ouest étant la plus onéreuse.

Rappelons que l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® analyse les transactions effectivement conclues selon la triple segmentation suivante :

  120 micros-marchés géographiques distincts.

  Deux différents types de biens immobiliers : Appartements et maisons.

  Trois gammes de prestations répondant à des critères objectifs.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 122 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location.

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Analyse des locations du 2ème semestre 2024
  Ile de la Réunion Région Est Région Nord Région Ouest Région Sud
Loyer mensuel au M2 CC 14,98 euros (+) 12,46 euros (+) 15,53 euros (+) 15,47 euros (=) 14,06 euros (+)
Loyer moyen mensuel CC 860 euros (+) 791 euros (+) 753 euros (+) 1 083 euros (+) 882 euros (+)
Délai de commercialisation 3,67 semaines (-) 3,12 semaines (-) 3,68 semaines (-) 3,88 semaines (-) 3,57 semaines (-)
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Région EST
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 13,72 euros 9,94 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 636 euros 1 102 euros
Délai moyen de commercialisation 3,39 semaines 2,58 semaines
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Région NORD
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 15,72 euros 13,19 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 689 euros 1 543 euros
Délai moyen de commercialisation 3,38 semaines 6,63 semaines
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Région OUEST
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 15,75 euros 14,68 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 885 euros 1 622 euros
Délai moyen de commercialisation 3,09 semaines 5,88 semaines
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Région SUD
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 14,62 euros 12,97 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 682 euros 1 266 euros
Délai moyen de commercialisation 2,87 semaines 4,93 semaines
Ces données sont une synthèse des travaux de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais.
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