L'immobilier des îles du soleil

Réunion, Maurice, Madagascar, Guadeloupe, Saint-Martin, Saint-Barth

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Les vrais chiffres du marché réunionnais

Le marché immobilier de la Réunion au 1er semestre 2020

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2020 par les 88 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement qualifiées sur le marché immobilier insulaire.
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux. Compte tenu des mesures d’assignation à domicile édictées par le gouvernement entre les mois de Mars et Mai, l’activité des professionnels de l’immobilier a été fortement restreinte au cours de ce 1er semestre. L’Observatoire a noté un accroissement très sensible de la demande d’acquisition dès le mois de Mai, qui s’est traduit par une forte hausse du volume des ventes à partir du mois de Juin, confirmée en Juillet puis, dans une moindre mesure, en Août. Le marché évolue très vite, parallèlement à un environnement économique très instable. Aussi, nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme, seule entité d’analyse du marché en temps réel.

A noter par ailleurs que le site de l’Observatoire, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente comme en location !

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Un semestre atypique mais pas catastrophique.

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin2020 témoigne d’une conjoncture inédite qui a contraint les professionnels à stopper, sous contrainte administrative, toute activité pendant deux mois – soit un tiers de la période étudiée. L’enquête que nous avions menée début Mai laissait présager un redémarrage très rapide des transactions dès que la liberté des déplacements serait recouvrée  (https://www.immodesiles.fr/la-crise-du-corona-va-telle-faire-baisser-les-prix-de-l-immobilier-dans-les-dom/p-41). De fait, les demandes d’acquisition à la Réunion ont atteint un plus haut historique en Mai, dépassé par un nouveau plus haut en Juin, puis quasiment égalé en Juillet. Ces demandes étaient bien l’expression de projets sérieux et non la seule manifestation d’un rêve nourri pendant les mois de confinement puisque les volumes de vente ont atteint des niveaux très élevés en Juin et Juillet. Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce semestre extraordinaire :

Valeurs moyennes en légère hausse.

Les valeurs moyennes d’échange sont en légère hausse dans toutes les régions, à l’exception de l’Ouest. Cette baisse du « panier moyen » n’est pas la conséquence d’un désamour des acquéreurs pour cette région, loin s’en faut, mais d’une baisse relative du nombre de ventes de villas (- 7 %), biens porteurs d’une plus forte valeur unitaire que les appartements ou les terrains. Au-delà de cet épiphénomène, l’Ouest demeure, et de loin, le secteur le plus onéreux de la Réunion. 

Délais de ventes constants.

Les délais de vente sont globalement stables, mais l’évolution est hétérogène selon les régions : Seul le Nord progresse remarquablement - en gagnant quatre semaines - alors que l’Ouest, le Sud et l’Est perdent une à deux semaines.
En terme de négociation des prix, la tendance est à la baisse (-1,5 %) mais, là encore, le Nord se démarque à nouveau en surperformant la moyenne insulaire (- 6,50 %), ainsi que le Sud, dans une moindre mesure (- 4 %).

Le marché de l’investissement saisonnier résiste à la conjoncture…

Nous avions, en conclusion de notre enquête, pointé le risque qui pesait sur le segment de l’investissement immobilier en location saisonnière compte tenu de la diminution très importante des flux touristiques. Or, les transactions enregistrées au cours des mois de Juin, Juillet et Août ont montré que l’appétence pour ce type de biens – principalement des studios, T1 et T2 situés sur le littoral Ouest, mais également dans la région Sud – a été très peu altérée par la conjoncture. Il apparaît donc que les investisseurs gardent confiance et s’inscrivent dans la perspective d’un redémarrage prochain de l’activité touristique en disposant, dans l’attente, d’une position de repli confortable dans le cadre de la location meublée de longue durée.

Le cœur du marché reste inférieur à 150.000 euros, mais…

Le cœur des transactions se concentre toujours sous la barre des 150.000 euros (53 % des ventes) mais enregistre une baisse importante depuis trois semestres consécutifs (- 2 % sur six mois, - 5 % sur une année, - 6,5 % sur dix-huit mois). Cette baisse concerne également le segment < 200.000 euros qui perd 2 % en six mois et 8 % en un an.
A contrario, tous les segments supérieurs sont en hausse, notamment le segment > 300.000 euros (+ 2,5 % en six mois, + 6 % en un an).

A noter que le segment < 100.000 euros constitue à lui seul 51 % du total des ventes enregistrées dans la région Nord, en baisse de 8 points par rapport au semestre précédent : Le phénomène des cessions dites de « sortie de défiscalisation » fonctionne toujours à bon régime, le vivier de l’offre (excédentaire) de petits appartements n’est manifestement pas tari…

Trois mois après la fin des mesures de fermeture administrative qui ont touché la plupart des entreprises, il nous semble opportun de faire un bilan d’étape de la reprise, et de tracer les perspectives de cette fin d’année 2020.

Bilan synthétique de ces trois mois de reprise.

La demande réelle s’est avérée très dynamique dès le mois de Mai, avec trois records successifs au cours du dernier trimestre.

Le volume très élevé des ventes affiche un second plus haut historique en Juin et est quasiment maintenu en Juillet qui constitue un troisième plus haut historique.

Le segment qui semblait le plus vulnérable en raison de la crise sanitaire, les appartements situés sur le littoral Ouest, littéralement boostés par le marché de l’investissement saisonnier depuis trois ans, ne subit aucun contrecoup puisque le volume des ventes atteint son plus haut historique en Juin puis en Juillet.

Le niveau de l’offre, structurellement insuffisant à la Réunion, exception faite du segment des appartements en sortie de défiscalisation situés hors littoral Ouest, s’affaiblit constamment depuis le mois de Mars, notamment dans la région Sud.

Analyse des facteurs de la reprise.

Cette reprise remarquable de l’activité transactionnaire est due à trois facteurs qui se sont cumulés sur une brève période :

Effet de rattrapage d’une période d’assignation à domicile qui a neutralisé, de facto, tout projet d’achat immobilier pendant deux mois dans un marché où la demande est structurellement très importante.

Attractivité accrue de l’immobilier en tant que valeur refuge dans le cadre d’un contexte incertain et anxiogène (voir les résultats de notre enquête).

Réaction de protection d’un grand nombre de ménages qui, devant la menace, avérée ou non, de captation de toute ou partie de leur épargne par l’Etat, ont sanctuarisé leurs liquidités en investissant dans l’immobilier.

Il est à noter que ces trois phénomènes sont purement conjoncturels.

Perspectives pour le second semestre 2020.

Compte tenu d’un contexte sanitaire imprévisible, très fortement amplifié par les décisions politiques et administratives qui se chevauchent, se cumulent, voire se contredisent, il est très difficile d’anticiper l’évolution du marché au cours des prochains mois.

Voici néanmoins quelques pistes de réflexion :

Les trois causes majeures de la hausse très élevée de la demande et du volume des ventes sont purement conjoncturelles. Il est fort probable que ces achats ne seront pas récurrents. Nous devrions alors retrouver un niveau usuel de demandes d’achat.

Mais…

Les autorités bancaires (HCSF) ont exigé, fin 2019, que les banques adoptent des règles d’octroi de financement plus restrictives en terme d’apport, de taux et de durée d’endettement.

Face à la frénésie d’achat manifestée au cours des derniers mois, il est possible qu’une partie des propriétaires vendeurs soient tentés de réhausser leurs prétentions financières.

Conclusion :

Cette conjonction entre une baisse – relative – de la demande, une restriction des conditions de financement et une hausse des prix affichés pourrait créer une tension sur le marché et se traduire par une baisse assez sensible du nombre de transactions et ce indépendamment de tout facteur macro-économique (taux de chômage, moral des ménages, coût des matières premières…).

Dernière actualité…

Notre Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (IMMI) du mois d’Août met en exergue les éléments suivants, qui confortent cette réflexion:

La demande d’acquisition (niveau d’indice 170) accuse une baisse de l’ordre de 15 % par rapport au mois de Juillet. Cela constitue néanmoins un troisième plus haut historique et tendrait à annoncer un atterrissage en douceur de la frénésie d’achat enregistrée à partir du mois de Juin.

Le volume des ventes est également en baisse – plus sensible - avec un niveau d’indice de 153 versus 189 en Juillet. A noter que le volume des ventes enregistrées au cours de ce mois d’Août est légèrement moins élevé qu’en Août 2019 – niveau d’indice 158 – mais beaucoup plus qu’en Août 2018 – niveau d’indice 141.

L’explication tenant au particularisme du mois d’Août – vacances hors territoire insulaire et rentrée des classes « mobilisatrice » pour les familles – ne résiste pas réellement à notre analyse historique : Si la demande a effectivement baissé dans des proportions similaires en Août 2018 & 2019, le volume des ventes n’a pas baissé en Août 2019 et a même progressé en Août 2018 (par rapport à Juillet).

Parallèlement, le volume de l’offre de biens poursuit sa baisse, affichant 2 % de moins qu’au mois précédent…

Rappel des fondamentaux du marché : Comment comprendre l’évolution – à la hausse ou à la baisse - du prix moyen…

Rappelons que l’évolution des prix moyens, segmentée par type de bien et/ou localisation, ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par des acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : C’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : Même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement (T2, T3, T4…), qu’il soit situé au rez de chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations…). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent pourtant de base informative à de nombreux commentateurs aussi peu avertis que beaucoup lus, ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. 

Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements – intrinsèques & environnementales -, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre.  
A noter que l’indication systématique des délais de vente et du différentiel « prix de mise en vente/prix de vente final » est également indispensable : elle permet de relativiser un prix de vente effectif en fonction du délai de commercialisation anormalement bref ou, à l’inverse, excessivement long et d’analyser la « minéralisation » de cette valeur finale en fonction des différentes strates de prix qui ont été successivement tenté au cours de la commercialisation…

Cette finesse d’analyse est parfaitement mise en œuvre par les agences immobilières agréées par l’Observatoire lors des estimations de valeur vénale qu’elles développent au bénéfice des propriétaires vendeurs : ceux-ci disposent alors d’études parfaitement qualifiées qui leur permettent d’optimiser la cession de leur patrimoine…

Pourquoi 7 propriétaires sur 10 sont-ils toujours dans l’optimisme erroné…

Comme évoqué supra, la proportion de ventes négociées s’établit à 68,43 % au 1er semestre 2020. Les régions Nord, Ouest et Sud affichent des indicateurs très homogènes – de 67 % à 70 % - alors même que leurs marchés sont très différents.
Cette homogénéisation de la proportion des ventes négociées illustre le symptôme très courant, notamment dans l’Ouest, d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires: Cette perception de leur position de vendeur évoluant dans un marché en pénurie d’offre accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs
Nonobstant un déséquilibre évident entre l’offre et la demande, la réalité du marché a donc contraint, en ce 1er semestre 2020, près de 7 propriétaires de la région Ouest sur 10 à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse. 
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps.

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 88 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 1er semestre 2020 à la Réunion a été livrée à ces 88 professionnels agréés dès le 28 Août: N’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

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ANALYSE DU MARCHE IMMOBILIER REUNIONNAIS - 1er SEMESTRE 2020
  Ile de la 
Réunion
Région
Est
Région
Nord
Région
Ouest
Région
Sud
Prix moyen
Net Vendeur
182 881
euros
137 912
euros

152 935
euros
264 526
euros
168 278
euros

Délai de vente moyen 25,22
semaines
26,82
semaines

24,29
semaines

23,91
semaines

26,66
semaines

Proportion de ventes
négociées à la baisse
68,43 %
59,09 %
70,06 %
66,96 %
70,30 %
Ces données sont une synthèse des travaux de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais.
Contactez une agence agréée pour bénéficier d'informations exclusives sur votre micro-marché.
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ANALYSE DU MARCHE REUNIONNAIS - 1er SEMESTRE 2020
  APPARTEMENTS MAISONS TERRAINS
Prix moyen net
vendeur
113 351 euros (=)
283 861 euros (=)
140 837 euros (-)
Proportion de ventes
négociées
74,32 % (-)
71,12 % (-)
46,34 % (+)
Délai moyen de 
vente
22,39 semaines (-)
22,29 semaines (+)
39,56 semaines (+)
Parts de marché 45,21 % (-)
38,09 % (+)
16,70 % (+)
Ventes < 101 KE 59,91 %
3,21 %
41,46 %
101 KE < Ventes < 151 KE 16,67 %
13,90 %
30,49 %
151 KE < Ventes < 201 KE 11,26 %
13,37 %
15,85 %
201 KE < Ventes < 300 KE 8,56 %
32,62 %
4,88 %
Ventes > 300 KE 3,60 % 36,90 %
7,32 %
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Analyse du marché immobilier locatif du 1er semestre 2020

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre. 

Après une décennie au cours de laquelle le nombre de mises en chantier a été remarquablement faible, et ce alors que la dynamique démographique est constante, le marché du neuf reprend des couleurs avec, depuis 2019, l’ouverture de programmes significatifs dans l’ensemble du territoire insulaire.
Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du premier semestre 2020 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 7,89 semaines, légèrement plus longue qu’au semestre précédent mais impactée par deux mois d’interruption de l’activité. La région Ouest est naturellement privilégiée en la matière, avec un délai moyen de 5,21 semaines.

- Le spectre des valeurs locatives moyennes régionales – hors loyers plafonnés - s’étend de 10,47 à 13,55 euros/M² pour les appartements et de 8,56 euros à 13,05 euros/M² pour les maisons.

- La proportion de baux ayant donné lieu à une baisse du loyer lors du changement de locataire est très faible (6,23 %), preuve d’un marché globalement très tendu.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 88 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

A noter par ailleurs que le site de cet organisme, www.obsimmo.fr, connecté sur ses bases de données exclusives, vous apporte des informations en temps réel sur le marché de chaque commune, en vente et en location !

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Analyse des locations du 1er semestre 2020
  Ile de la Réunion Région Est Région Nord Région Ouest Région Sud
Loyer mensuel au M2 CC 12,83 euros 10,41 euros 13,03 euros 13,41 euros 12,60 euros
Loyer moyen mensuel CC 732 euros 581 euros 719 euros 894 euros 665 euros
Délai de commercialisation 7,89 semaines 8,32 semaines 9,24 semaines 5,21 semaines 7,86 semaines
Proportion de loyers
négociés à la baisse
6,23 % 16,13 % 6,64 % 3,54 % 5,66 %
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Région EST
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 10,52 euros 8,56 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 578 euros 770 euros
Délai moyen de commercialisation 7,59 semaines 6,30 semaines
Proportion de locations négociées 17,24 % NS
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Région NORD
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 13,31 euros 11,25 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 618 euros 1 398 euros
Délai moyen de commercialisation 8,19 semaines 16,25 semaines
Proportion de locations négociées 7,10 % 3,85 %
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Région OUEST
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 13,55 euros 13,05 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 775 euros 1 196 euros
Délai moyen de commercialisation 4,52 semaines 6,93 semaines
Proportion de locations négociées 4,94 % NS
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Région SUD
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 13,37 euros 10,15 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 563 euros 990 euros
Délai moyen de commercialisation 7,59 semaines 8,81 semaines
Proportion de locations négociées 6,61 % 2,70 %
Ces données sont une synthèse des travaux de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais.
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