L'immobilier des îles du soleil

Réunion, Maurice, Madagascar, Guadeloupe, Saint-Martin, Saint-Barth

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achat maison à baie mahault (97122)

Baie Mahault (97122)

Maison - 4 pièces - Terrain 500 m²

485 000 €

achat terrain à trois rivières (97114)

Trois Rivières (97114)

Terrain 1908 m²

165 500 €

achat villa à lamentin (97129)

Lamentin (97129)

Villa - 7 pièces

832 000 €

achat appartement à le gosier (97190)

Le Gosier (97190)

Appartement - 1 pièce

159 000 €

achat maison à petit bourg (97170)

Petit Bourg (97170)

Maison - 5 pièces - Terrain 800 m²

296 800 €

achat terrain à saint-françois (97118)

Saint-François (97118)

Terrain 6277 m²

914 000 €

achat maison à les saintes (97136)

Les Saintes (97136)

Maison - 3 pièces - Terrain 1242 m²

210 000 €

achat maison à vieux habitants (97119)

Vieux Habitants (97119)

Maison - 3 pièces - Terrain 401.78 m²

263 000 €

achat maison à saint-claude (97120)

Saint-Claude (97120)

Maison - 5 pièces

267 500 €

achat maison à basse terre (97100)

Basse Terre (97100)

Maison - 7 pièces - Terrain 715 m²

304 950 €

achat maison à trois rivières (97114)

Trois Rivières (97114)

Maison - 4 pièces - Terrain 264 m²

296 000 €

achat terrain à gourbeyre (97113)

Gourbeyre (97113)

Terrain 8800 m²

588 000 €

achat maison à vieux habitants (97119)

Vieux Habitants (97119)

Maison - 5 pièces - Terrain 654 m²

295 000 €

achat villa à sainte-anne (97180)

Sainte-Anne (97180)

VILLA - 5 pièces - Terrain 439 m²

117 500 €

achat villa à baie mahault (97122)

Baie Mahault (97122)

Villa - 4 pièces - Terrain 838 m²

696 000 €

achat maison à lamentin (97129)

Lamentin (97129)

Maison - Terrain 142 m²

157 609 €

achat appartement à le gosier (97190)

Le Gosier (97190)

Appartement - 3 pièces

660 000 €

achat terrain à saint-claude (97120)

Saint-Claude (97120)

Terrain 1320 m²

113 300 €

achat villa à morne à l'eau (97111)

Morne à l'eau (97111)

Villa - 5 pièces - Terrain 1080 m²

330 400 €

achat maison à sainte-rose (97115)

Sainte-Rose (97115)

Maison - 4 pièces - Terrain 2303 m²

349 800 €

achat maison à vieux habitants (97119)

Vieux Habitants (97119)

Maison - 5 pièces - Terrain 388 m²

386 650 €

achat maison à petit bourg (97170)

Petit Bourg (97170)

Maison - 5 pièces

315 000 €

achat maison à pointe noire (97116)

Pointe Noire (97116)

Maison - 5 pièces - Terrain 230 m²

135 000 €

achat maison à capesterre belle eau (97130)

Capesterre Belle Eau (97130)

Maison - 10 pièces - Terrain 2125 m²

619 500 €

achat maison à sainte-rose (97115)

Sainte-Rose (97115)

Maison - 10 pièces - Terrain 1571 m²

465 000 €

achat villa à le moule (97160)

Le Moule (97160)

Villa - 5 pièces

165 000 €

achat appartement à les abymes (97139)

Les Abymes (97139)

Appartement - 4 pièces

180 000 €

achat appartement à le moule (97160)

Le Moule (97160)

Appartement - 3 pièces

151 200 €

achat maison à baie mahault (97122)

Baie Mahault (97122)

Maison - 4 pièces - Terrain 489 m²

499 000 €

achat appartement à vieux habitants (97119)

Vieux Habitants (97119)

Appartement - 2 pièces

183 500 €

achat terrain à bouillante (97125)

Bouillante (97125)

Terrain 780 m²

99 000 €

achat appartement à le moule (97160)

Le Moule (97160)

Appartement - 4 pièces

107 000 €

achat villa à le moule (97160)

Le Moule (97160)

Villa - 5 pièces - Terrain 1195 m²

536 000 €

achat appartement à le gosier (97190)

Le Gosier (97190)

Appartement - 2 pièces

295 000 €

achat maison à les abymes (97139)

Les Abymes (97139)

Maison - 5 pièces - Terrain 1100 m²

327 000 €

achat terrain à capesterre belle eau (97130)

Capesterre Belle Eau (97130)

Terrain 700 m²

100 100 €

achat maison à capesterre belle eau (97130)

Capesterre Belle Eau (97130)

Maison - 10 pièces - Terrain 2474 m²

536 000 €

achat villa à le moule (97160)

Le Moule (97160)

Villa - 4 pièces - Terrain 367 m²

240 000 €

achat appartement à le gosier (97190)

Le Gosier (97190)

Appartement - 4 pièces

990 000 €

achat appartement à trois rivières (97114)

Trois Rivières (97114)

Appartement - 4 pièces

222 200 €

Les vrais chiffres du marché guadeloupéen

Le marché immobilier de la Guadeloupe au 2ème semestre 2021 (Ventes)

Nous venons de recevoir en exclusivité la vingt et unième étude menée par l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® sur les ventes effectivement réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2021 à la Guadeloupe. 

Le second semestre 2021 se caractérise par une demande toujours très forte bien qu’en légère baisse…

Le niveau de la demande a baissé légèrement par rapport à un 1er semestre de tous les records (quatre plus hauts historiques atteints sur les six premiers mois de l’année !). Nous restons à un niveau inusité avant la crise sanitaire. Conséquence de cet  environnement spécifique, les villas et les terrains sont les biens les plus recherchés par des acquéreurs en quête d’espace individuel.
Preuve de la motivation de ces acquéreurs, le volume des ventes s’est maintenu à un niveau élevé, quoique irrégulier avec une baisse sensible au cours des deux derniers mois de l’année.

L’offre de biens s’appauvrit, pérennisant les conditions d’un marché sous tension…

Face à cette demande extrêmement dynamique qui se traduit par un volume appréciable de transactions, l’offre de biens disponibles chute inexorablement. Selon l’Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (exclusivité de l’Observatoire éponyme), le niveau de l’offre a évolué de l’indice 84 (Janvier 2021) à l’indice 70 (Décembre 2021). Sachant que le niveau de référence 100 date de Juin 2018, on mesure aisément l’étendue du phénomène qui s’est accéléré au 2ème semestre, période qui a vu l’indice chuter d’un point chaque mois…

Les délais de vente baissent de nouveau, mais restent à un niveau encore élevé…

Les indicateurs qualitatifs montrent une amélioration logique des délais de vente en affichant un gain de trois semaines par rapport au semestre précédent. Pour autant, ces délais restent extrêmement longs compte tenu du déséquilibre entre l’offre (faible) et la demande (forte) qui devrait entraîner une très grande fluidité des échanges. Or, il faut encore près de 30 semaines pour vendre un appartement (29,76 semaines) et 23 pour céder une maison (22,99 semaines) à la Guadeloupe ! Nous précisons qu’il s’agit là du seul délai de commercialisation (mandat/compromis de vente) qui n’inclut pas la période de préparation de l’acte notarié, laquelle nécessite entre trois et quatre mois (a minima…). 
Les villas localisées dans le périmètre de Baie Mahault et Petit Bourg, fortement touchées par une offre lacunaire, bénéficient d’un marché un peu plus fluide mais nécessitent tout de même plus de 16 semaines pour trouver acquéreur. Ce chiffre, qui pourrait paraître contradictoire au vu du déséquilibre qui caractérise le marché au profit des vendeurs, se comprend mieux à la lecture du paragraphe suivant…

6 ventes sur 10 font toujours l’objet d’une négociation de prix, malgré une demande très excédentaire !

La proportion de ventes négociées baisse pour le quatrième semestre consécutif et s’établit dorénavant à 60,20 %, contre 61,17% au semestre précédent et plus de 68 % il y a un an. Pour autant, ce niveau reste très important compte tenu de la physionomie du marché évoquée supra. Comment comprendre que sur un marché en pénurie relative d’offres, la grande majorité des vendeurs soient toujours contraints de baisser leur prix pour vendre leur bien ? Si nous reprenons l’exemple des villas localisées à Baie Mahault ou Petit Bourg, la proportion de ventes négociées atteint 64,29 %, soit, comble du paradoxe, des négociations plus nombreuses que la moyenne insulaire dans le secteur où la pénurie de biens est la plus forte  !
Qu’est-ce à dire ? Un marché de libre échange qui connaît un excédent de demandes par rapport à une offre en pénurie devrait logiquement être très dynamique. Soit, mais en matière immobilière, il n’en va pas ainsi, pour une raison simple : le niveau de fixation du prix initial n’est pas déterminé par les savantes études mises en œuvre par les services marketing des grandes firmes qui commercialisent des produits manufacturés mais plus prosaïquement par chaque propriétaire en fonction de différents déterminismes qui lui sont propres: coût de revient global de son bien (qui constitue bien souvent un seuil psychologique infranchissable) besoin financier pour réaliser un autre projet, estimation de sa valeur par rapport au seul marché apparent (les annonces de biens similaires proposés à la vente, qui ne reflètent que le souhait de leurs propriétaires…) et, bien entendu, approche opportuniste évoluant en fonction de la perception du marché. Cette dernière modalité constitue la raison principale de l’inertie qui freine le marché de ce semestre : percevant un déséquilibre fort en sa faveur, tout propriétaire vendeur va chercher à tirer profit de cette situation en majorant le prix de mise en vente de son bien. Or, face à cet opportunisme somme toute très humain, l’envie de l’acquéreur est pondérée par deux facteurs : son vouloir d’achat, très souvent né d’une motivation d’ordre financier (ne plus payer de loyer à « fonds perdus »), va être modéré voire annihilé lorsqu’il sera confronté à des offres de vente jugées excessives, voire excentriques. Quant à son pouvoir d’achat, les établissements bancaires, extrêmement restrictifs depuis plusieurs mois, se chargeront rapidement de poser des limites réalistes aux rêves les plus débridés… 
L’importance des délais de vente et la forte proportion de ventes négociées traduisent donc la résistance des acquéreurs à agréer les nouvelles prétentions inflationnistes des vendeurs : cette confrontation se conclue, après de très longs mois de vaine commercialisation, par une négociation du prix à la baisse qui permet, enfin, aux deux parties de se rejoindre. Le paradoxe est de constater que c’est ainsi la trop bonne santé du marché - perçue par les propriétaires vendeurs - qui en créé l’inertie…

La conclusion est limpide : dans ce contexte a priori très favorable aux propriétaires, le recours à un professionnel disposant des outils exclusifs d’estimation de valeur développés par l’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® est indispensable pour gérer au mieux son projet et ne pas se laisser aveugler par les chimères qui prospèrent sur le marché apparent des petites annonces…

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a remis son analyse du 2ème semestre 2021 aux 30 agences partenaires dès le 8 Avril. Nous vous invitons à contacter ces professionnels pour disposer d’informations qualifiées sur le marché immobilier de votre quartier. Vous pouvez également consulter le site www.obsimmo.fr, dont les données sont actualisées en temps réel, au fur et à mesure des signatures des compromis de vente et des baux de location.

ANALYSE DU MARCHE IMMOBILIER GUADELOUPEEN - 2ème SEMESTRE 2021
  Marché global Appartements Maisons Terrains
Délai de vente moyen
(mandat/compromis)
30,60 semaines (-)
29,76 semaines (=) 22,99 semaines (--)
62,04 semaines (+)
Prix moyen (NV) 229 414 euros (+)
151 098 euros (+)
339 134 euros (+)
85 543 euros (-) 
Proportion de ventes négociées 60,20 % (-)
58,54 % (-)
62,22 % (--) 58,33 % (+) 
Consultez les données actualitées en temps réel pour chaque ville de Guadeloupe sur www.obsimmo.fr
Reproduction totale ou partielle interdite sauf autorisation expresse de l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes.
ANALYSE DU MARCHE IMMOBILIER GUADELOUPEEN
Secteur Baie Mahault et Petit Bourg - 2ème semestre 2021
  Appartements Maisons Terrains
Prix Moyen au M²
(Net Vendeur)
2 358 à 3 013
euros
2 250 à 5 200
euros
45 à 227
euros
Délai de vente moyen
(mandat/compromis)
7,07
semaines
16,40
semaines
25,40
semaines
Ces données sont une moyenne par macro-secteur géographique.
Consultez les données actualitées en temps réel pour chaque ville de Guadeloupe sur www.obsimmo.fr
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ANALYSE DU MARCHE IMMOBILIER GUADELOUPEEN
Secteur Basse Terre Sud (de Goyave à la pointe de Malendure) - 2ème semestre 2021
  Appartements Maisons Terrains
Prix Moyen au M²
(Net Vendeur)
1 981 à 2 510
euros
1 307 à 3 617
euros
56 à 160
euros
Délai de vente moyen
(mandat/compromis)
27,51
semaines
32,19
semaines
64,55
semaines
Ces données sont une moyenne par macro-secteur géographique.
Consultez les données actualitées en temps réel pour chaque ville de Guadeloupe sur www.obsimmo.fr
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ANALYSE DU MARCHE IMMOBILIER GUADELOUPEEN
Secteur Basse Terre Nord (de Mahault à Sainte-Rose) - 2ème semestre 2021
  Appartements Maisons Terrains
Prix Moyen au M²
(Net Vendeur)
NS 705 à 3 704
euros
54 à 87
euros
Délai de vente moyen
(mandat/compromis)
NS 18,53
semaines
45,06
semaines
Ces données sont une moyenne par macro-secteur géographique.
Consultez les données actualitées en temps réel pour chaque ville de Guadeloupe sur www.obsimmo.fr
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ANALYSE DU MARCHE IMMOBILIER GUADELOUPEEN
Secteur Littoral Sud Grande Terre (marina de PAP à Saint-François) - 2ème semestre 2021
  Appartements Maisons Terrains
Prix Moyen au M²
(Net Vendeur)
2 286 à 6 424
euros
1 034 à 6 484
euros
100 à 250
euros
Délai de vente moyen
(mandat/compromis)
29,93
semaines
20,46
semaines
40,26
semaines
Ces données sont une moyenne par macro-secteur géographique.
Consultez les données actualitées en temps réel pour chaque ville de Guadeloupe sur www.obsimmo.fr
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ANALYSE DU MARCHE IMMOBILIER GUADELOUPEEN
Secteur Nord Grande Terre (de Moule à Pointe à Pitre) - 2ème semestre 2021
  Appartements Maisons Terrains
Prix Moyen au M²
(Net Vendeur)
1 125 à 2 347
euros
1 080 à 3 329
euros
82 à 120
euros
Délai de vente moyen
(mandat/compromis)
36,58
semaines
26,47
semaines
41,55
semaines
Ces données sont une moyenne par macro-secteur géographique.
Consultez les données actualitées en temps réel pour chaque ville de Guadeloupe sur www.obsimmo.fr
Reproduction totale ou partielle interdite sauf autorisation expresse de l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes.

 

Le marché immobilier de la Guadeloupe (Locations)

 

L’Observatoire de l’Immobilier Caraïbes® a développé le périmètre de ses travaux en s’intéressant au marché immobilier locatif afin de pouvoir étendre le domaine d’expertise de ses 30 agences agréées. Cet organisme indépendant fait bénéficier notre site de ses dernières conclusions, qui portent sur les transactions locatives effectivement conclues au cours du second semestre 2021.

A noter que l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes met également à votre disposition une analyse des marchés - ventes & locations - en temps réel et ville par ville sur son site www.obsimmo.fr.

Les valeurs locatives à la Guadeloupe sont en forte augmentation : 15,18 euros/M² habitable en moyenne insulaire (15,66 euros/M² pour les appartements, 14,50 euros/M² pour les villas). Ces valeurs sont très hétérogènes, évoluant selon les régions de l’île, de 13,76 euros/M² à 23,06 euros/M² pour les appartements et de 10,16 euros/M² à 15,74 euros/M² pour les villas.

Les appartements constituent bien entendu le moteur principal du marché locatif. Le segment phare de ce marché est le segment A2 (loyer mensuel entre 501 et 750 euros, charges comprises) qui totalise 40,43 % des transactions, suivi par le segment A3 (loyer mensuel entre 751 et 1.000 euros), qui représente 23,40 %.

Historique des analyses des marchés immobiliers