L'immobilier des îles du soleil

Réunion, Maurice, Madagascar, Guadeloupe, Saint-Martin, Saint-Barth

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Rivière Saint-Louis (97421)

Maison - 5 pièces - Terrain 750 m²

294 000 €

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Sainte-Clotilde (97490)

Maison - 4 pièces

259 000 €

achat maison/villa à la montagne (97417)

La Montagne (97417)

maison/villa - 7 pièces - Terrain 837 m²

299 000 €

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Petite Ile (97429)

Villa - 4 pièces - Terrain 391 m²

222 000 €

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Saint-Pierre (97410)

Villa - 4 pièces - Terrain 355 m²

350 000 €

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La Possession (97419)

Villa F4 - 4 pièces - Terrain 600 m²

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Saint-Joseph (97480)

Appartement - 2 pièces

65 000 €

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Les Avirons (97425)

Maison - 4 pièces - Terrain 1024 m²

498 200 €

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Tampon (97430)

Maison - 10 pièces - Terrain 699 m²

315 000 €

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Sainte-Rose (97439)

Maison - 4 pièces - Terrain 925 m²

150 000 €

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Sainte-Clotilde (97490)

T3 - 3 pièces

137 800 €

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Saint-Pierre (97410)

Maison - 9 pièces - Terrain 391 m²

838 000 €

achat villa à les avirons (97425)

Les Avirons (97425)

Villa - 7 pièces - Terrain 655 m²

549 000 €

achat appartement à sainte-clotilde (97490)

Sainte-Clotilde (97490)

Appartement - 3 pièces

155 000 €

achat terrain à petite ile (97429)

Petite Ile (97429)

Terrain 1120 m²

322 000 €

achat maison/villa à sainte-marie (97438)

Sainte-Marie (97438)

maison/villa - 7 pièces - Terrain 1061 m²

420 000 €

achat appartement à sainte-clotilde (97490)

Sainte-Clotilde (97490)

Appartement - 3 pièces

160 000 €

achat maison à la montagne (97417)

La Montagne (97417)

Maison - 4 pièces - Terrain 1157 m²

195 000 €

achat maison à saint-paul (97460)

Saint-Paul (97460)

Maison - 3 pièces - Terrain 183 m²

216 000 €

achat appartement à saint-pierre (97410)

Saint-Pierre (97410)

Appartement - 3 pièces - Terrain 105 m²

234 000 €

achat maison à saint-pierre (97410)

Saint-Pierre (97410)

Maison - 4 pièces - Terrain 524 m²

588 000 €

achat terrain à la possession (97419)

La Possession (97419)

Terrain 603 m²

235 859 €

achat appartement à saint-paul (97460)

Saint-Paul (97460)

Appartement - 2 pièces

207 649 €

achat maison à tampon (97430)

Tampon (97430)

Maison

186 000 €

achat appartement à saint-paul (97460)

Saint-Paul (97460)

Appartement - 2 pièces

198 900 €

achat villa à la possession (97419)

La Possession (97419)

Villa - 5 pièces - Terrain 378 m²

499 000 €

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Saint-Denis (97400)

Appartement - 2 pièces

88 000 €

achat maison à saint-pierre (97410)

Saint-Pierre (97410)

Maison - 6 pièces - Terrain 888 m²

599 000 €

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Saint-Denis (97400)

APPARTEMENT RECENT - 4 pièces

435 000 €

achat appartements neufs à la possession (97419)

La Possession (97419)

APPARTEMENTS NEUFS - 2 pièces

194 490 €

achat appartement à sainte-marie (97438)

Sainte-Marie (97438)

Appartement - 2 pièces

189 000 €

achat terrain viabilisé à la possession (97419)

La Possession (97419)

Terrain viabilisé 441 m²

172 493 €

achat appartement à tampon (97430)

Tampon (97430)

Appartement - 2 pièces

85 800 €

achat appartement à sainte-clotilde (97490)

Sainte-Clotilde (97490)

Appartement - 2 pièces

88 000 €

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Mi-pente de l'Ouest (97411)

Maison - 7 pièces - Terrain 830 m²

551 200 €

achat maison à saint-pierre (97410)

Saint-Pierre (97410)

Maison - 4 pièces

300 000 €

achat terrain à plaine des cafres (97418)

Plaine des Cafres (97418)

Terrain 800 m²

130 000 €

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Saint-Joseph (97480)

Terrain 476 m²

91 000 €

Les vrais chiffres du marché réunionnais

La dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2018 par les 82 agences agréées par cet organisme indépendant vient de nous être communiquée. 
Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement qualifiées sur le marché immobilier insulaire.

Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux. Nous vous invitons à vous rapprocher d’une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® pour bénéficier de l’entière expertise de cet organisme.

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Les délais de vente atteignent leur plus haut historique depuis 2005...

Les délais moyens de commercialisation (Mandat/Compromis) sont en hausse très sensible pour ce 1er semestre, évoluant de 25,30 à 28,23 semaines. Il s’agit des délais les plus longs depuis la création de l’Observatoire, dépassant le précédent record enregistré au second semestre 2016 (28,02 semaines). Fait notable, la région Ouest, traditionnellement privilégiée en terme de marché immobilier, voit elle aussi ses délais de vente augmenter pour s’établir à 24,31 semaines, soit six mois de commercialisation.
Les villas bénéficient globalement des délais les plus brefs (22,95 semaines) à l’inverse des appartements (30,06 semaines) dont l’offre demeure toujours excédentaire pour les petites surfaces, notamment dans la capitale où le délai moyen pour ce type de logement dépasse 33 semaines.

La valeur moyenne des transactions augmente légèrement, mais, rappelons-le encore, il s’agit d’une hausse du panier moyen, non d’une hausse des prix...

La précision est importante car l’erreur est commise par la quasi-totalité des commentateurs plus ou moins informés et éclairés : L’évolution des prix moyens, segmentés par type de bien et/ou localisation ne traduit pas l’évolution du prix d’un même bien d’une période de référence à l’autre mais bien l’évolution du panier moyen investi par les acquéreurs d’une période à l’autre pour des biens non identiques. En effet, contrairement aux produits manufacturés qui répondent à des standards ouvrant le champ des comparaisons factuelles, l’immobilier ancien est composé de produits intrinsèquement différents : C’est une évidence pour les maisons, mais également vrai pour les appartements : Même au sein d’une résidence récente, dont les logements partagent tous le même niveau de qualité de construction, un même type d’appartement (T2, T3, T4...), qu’il soit situé au rez de chaussée ou au dernier étage, qu’il subisse un vis-à-vis important ou bénéficie d’une vue imprenable sur l’océan verra sa valeur d’échange évoluer fortement, toutes choses étant par ailleurs identiques (surface, prestations...). Or, aucun organisme, fut-il étatique, dont les chiffres servent de base informative aux commentateurs ne dispose de ces informations propres à chaque bien vendu. Seul l’Observatoire de l’Immobilier®, grâce à sa triple segmentation qui inclut le niveau de prestations des logements, associée à une photothèque et un descriptif complet de chaque bien vendu, est en mesure de mettre en œuvre une comparaison factuelle des niveaux de prix de biens effectivement similaires d’une période à une autre. Cette finesse d’analyse est d’ailleurs parfaitement utilisée par les agences immobilières partenaires lors de leurs estimations de valeur vénale qu’ils développent au bénéfice des propriétaires vendeurs qui disposent alors d’études parfaitement qualifiées.

La valeur moyenne des transactions étant une donnée macro-économique qui ne tient pas compte de cette segmentation affinée, il convient donc d’évoquer en la matière une évolution du panier moyen et non une évolution des prix.
En l’occurrence, cette hausse de la valeur moyenne d’échange enregistrée au 1er semestre 2018 s’explique en grande partie par la baisse relative des transactions portant sur les appartements (- 6 %) renforcée par la hausse concomitante du volume des ventes de villas (+ 7 %). Celles-ci portant une valeur vénale unitaire plus importante que les appartements, cette évolution de la typologie du marché emporte logiquement une hausse de la valeur moyenne d’échange, tous types de biens confondus.

Le cœur du marché évolue peu et demeure majoritairement sous le seuil des 150.000 euros.

Les segments inférieurs (< 150.000 euros & < 200.000 euros) constituent toujours le cœur du marché immobilier réunionnais (56,85 % & 71,50 % des transactions) alors même que le segment < 100.000 euros représente exactement la moitié des ventes de la région Nord.
Ce premier semestre 2018 confirme la tendance à la baisse de ces segments < 200.000 euros (- 1% & - 1,5 %) dont la progression, constante depuis 2013, avait été stoppée en 2017. Enfin, à l’autre extrémité de la pyramide, on remarque également une baisse des segments > 300.000 euros qui représentent dorénavant 10,85 % des ventes.
Seul le segment moyen (200 à 300.000 euros) évolue favorablement.

7 propriétaires sur 10 sont toujours dans l’erreur !

73,48 % des propriétaires d’appartement (en baisse) et 68,24 % des propriétaires de maison (en hausse) qui ont vendu leur bien au cours de ce 1er semestre 2018 ont dû baisser leur prix pour parvenir à conclure leur transaction.
La région Nord accuse encore une fois les chiffres les plus défavorables en raison de sa typologie de marché (76,03 % de ventes négociées) alors que la région Ouest n’est plus la mieux placée en la matière : avec un taux de 69,88 % de ventes négociées, ce territoire sous- performe dorénavant la moyenne insulaire. Cette hausse spectaculaire de près de 15 %, associée à une hausse sensible des délais de vente sur ce territoire, constitue le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires vendeurs et amplifie le phénomène de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable : fruit de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs, la réalité du marché a conduit, en ce 1er semestre, les propriétaires de la région Ouest à devoir patienter plus longtemps pour réaliser leurs ventes qui, in fine, se sont conclues par un plus grand nombre de baisses de prix...

Ces chiffres illustrent parfaitement la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps...

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau exclusif de 82 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous permettront de réaliser votre projet de vente et/ou d’achat dans les meilleures conditions.

L’analyse des transactions effectivement conclues au cours de ce 1er semestre 2018 à la Réunion a été livrée à ces 82 professionnels partenaires dès le 9 Août: n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise !

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ANALYSE DU MARCHE IMMOBILIER REUNIONNAIS - 1er SEMESTRE 2018
  Ile de la 
Réunion
Région
Est
Région
Nord
Région
Ouest
Région
Sud
Prix moyen
Net Vendeur
174 702
euros
145 435
euros

145 193
euros
242 424
euros
153 535
euros

Délai de vente moyen 28,23
semaines
25,27
semaines

28,84
semaines

24,31
semaines

31,22
semaines

Proportion de ventes
négociées à la baisse
67,42 %
67,80 %
76,03 %
69,88 %
60,57 %
Ces données sont une synthèse des travaux de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais.
Contactez une agence agréée pour bénéficier d'informations exclusives sur votre micro-marché.
Source Observatoire de l’Immobilier® - www.obsimmo.fr - Reproduction partielle ou totale strictement interdite
ANALYSE DU MARCHE REUNIONNAIS - 1er SEMESTRE 2018
  APPARTEMENTS MAISONS TERRAINS
Prix moyen net
vendeur
112 114 euros (+)
256 550 euros (-)
153 471 euros (-)
Proportion de ventes
négociées
73,48 % (-)
68,24 % (+)
52,50 % (+)
Délai moyen de 
vente
30,06 semaines (+)
22,95 semaines (+)
34,47 semaines (+)
Parts de marché 42,79 % (-)
37,76 % (+)
19,45 % (-)
Ventes < 101 KE 53,03 %
9,44 %
45 %
101 KE < Ventes < 151 KE 23,11 %
15,02 %
34,17 %
151 KE < Ventes < 201 KE 15,53 %
16,74 %
8,33 %
201 KE < Ventes < 300 KE 7,20 %
33,91 %
7,50 %
Ventes > 300 KE 1,14 % 24,89 %
5 %
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Analyse du marché immobilier locatif du 1er semestre 2018

La crise financière de 2008 et son corollaire, la baisse du nombre de mises en chantier de programmes immobiliers, a profondément modifié la typologie du marché locatif en créant, sur certains secteurs de l’île, une relative pénurie de logements par baisse du volume de l’offre.

Après une décennie, le déséquilibre du marché perdure, le nombre de mises en chantier n’étant jamais revenu à son niveau antérieur alors que la dynamique démographique constante annonce un accroissement de la pénurie de logements, notamment sur le littoral Ouest.

Voici les fondamentaux de notre analyse des locations effectivement conclues au cours du premier semestre 2018 :

- La durée de commercialisation moyenne est de 7 semaines, recouvrant des extrêmes allant de 4 semaines, pour une région Ouest toujours privilégiée, à 9 semaines pour l’Est et de 4 semaines (appartement dans l’Ouest) à 15 semaines (maison dans l’Est) selon le type de bien.

- Le spectre des valeurs locatives s’élargit de 10,12 à 14,25 euros/M2 selon les régions et de 9,09 à 14,65 euros/M2 selon le type de bien, soit des valeurs globales allant de 548 euros mensuels (CC) à 1.080 euros mensuels (CC) selon les régions et de 591 euros mensuels (CC) pour les appartements à 1.243 euros mensuels (CC) pour les maisons.

- La proportion de baux ayant donné lieu à une baisse du loyer lors du changement de locataire est très faible, avec des extrêmes évoluant de 1,47 % (région Ouest) à 3,61 % (région Sud), preuve d’un marché globalement très tendu.

Les tableaux suivants constituent une synthèse extraite des analyses de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais®. Nous vous invitons à contacter l’une des 82 agences agréées par cet organisme pour bénéficier d’informations précises par type de bien, segmentation de gamme et micro-secteur géographique.

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Analyse des locations du 1er semestre 2018
  Ile de la Réunion Région Est Région Nord Région Ouest Région Sud
Loyer mensuel au M2 CC 12,59 euros 10,12 euros 12,77 euros 14,25 euros 11,58 euros
Loyer moyen mensuel CC 688 euros 591 euros 584 euros 1080 euros 836 euros
Délai de commercialisation 7,03 semaines 8,96 semaines 7,31 semaines 4,13 semaines 7,47 semaines
Proportion de loyers
négociés à la baisse
2,65 % 2,70 % 2,65 % 1,47 % 3,61 %
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Région EST
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 10,36 euros 9,09 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 520 euros 898 euros
Délai moyen de commercialisation 7,44 semaines 15,06 semaines
Proportion de locations négociées 3,33 % 0 %
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Région NORD
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 12,81 euros 12 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 544 euros 1 450 euros
Délai moyen de commercialisation 7,21 semaines 9,25 semaines
Proportion de locations négociées 2,77 % 0 %
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Région OUEST
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 14,65 euros 13,48 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 855 euros 1 520 euros
Délai moyen de commercialisation 3,97 semaines 4,44 semaines
Proportion de locations négociées 2,22 % 0 %
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Région SUD
  Appartements Maisons
Loyer moyen au M2 (CC) 12,81 euros 9,79 euros
Loyer moyen mensuel (CC) 699 euros 1 035 euros
Délai moyen de commercialisation 8,28 semaines 6,34 semaines
Proportion de locations négociées 4,08 % 2,94 %
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